Vendre un appartement avec des travaux votés non payés : ce que dit la loi en 2026

Vendre un appartement avec des travaux votés non payés est tout à fait légal, à condition de respecter des règles précises. En principe, le vendeur assume les appels de fonds dont l’exigibilité est antérieure à la signature de l’acte authentique. Les appels postérieurs à cette date reviennent à l’acheteur. Cette mécanique est prévue par la loi du 10 juillet 1965 et peut être aménagée par accord écrit dans le compromis de vente.

Travaux votés non payés : qui doit régler quoi ?

En copropriété, les travaux font l’objet d’un vote en assemblée générale, puis d’appels de fonds envoyés aux copropriétaires selon leur quote-part. Quand un appartement est vendu alors que des travaux ont été votés mais ne sont pas encore totalement payés, la répartition des charges devient centrale entre les deux parties. Cette situation est de plus en plus fréquente dans les copropriétés qui lancent des chantiers de rénovation énergétique financés sur plusieurs années.

La règle posée par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est simple : les provisions exigibles avant la date de signature de l’acte authentique restent à la charge du vendeur. Celles dont l’exigibilité intervient après cette date incombent à l’acquéreur. La date de référence est la signature chez le notaire, et non celle du compromis.

Une nuance souvent oubliée : si le syndicat lance un appel de fonds entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique, c’est encore au vendeur de le régler. Ce cas arrive fréquemment lors des ventes qui s’étirent sur plusieurs mois, notamment quand des travaux démarrent pendant la procédure de vente.

Dans le cas des travaux urgents décidés par le syndic sans vote préalable en assemblée, la répartition suit les mêmes principes. La date d’exigibilité de l’appel de fonds reste le critère déterminant. Les parties peuvent toujours s’entendre différemment dans le compromis, à condition que cet accord soit rédigé clairement et annexé à l’avant-contrat.

Quelles obligations de déclaration pour le vendeur ?

Vendre un bien en copropriété impose une transparence totale sur l’état de l’immeuble. Depuis la loi ALUR de 2014, le vendeur doit remettre à l’acheteur, dès la signature du compromis, un pré-état daté fourni par le syndic. Ce document recense les travaux votés, les procédures en cours et les éventuelles dettes du lot.

Le pré-état daté mentionne explicitement les travaux votés en assemblée générale qui ne sont pas encore réalisés ou totalement financés. Ce document est obligatoire : sans lui, le compromis ne peut pas être valablement signé. Le syndic dispose d’un délai légal pour le produire, mais mieux vaut en faire la demande rapidement pour ne pas retarder la vente.

À la signature de l’acte authentique, le notaire dispose de l’état daté complet. Ce document précise les sommes dues par le vendeur au syndicat, y compris les arriérés de charges, les appels de fonds non réglés et les provisions votées. Toutes ces sommes sont déduites du prix si elles restent dues par le vendeur. Le notaire vérifie chaque chiffre avant de libérer les fonds.

Omettre de déclarer des travaux votés expose le vendeur à des recours sérieux. La jurisprudence a reconnu dans plusieurs affaires la possibilité pour l’acheteur d’invoquer le dol ou la réticence dolosive, surtout si la dissimulation semble intentionnelle. La transparence totale protège les deux parties et évite des contentieux longs et coûteux.

Comment le prix de vente est-il impacté ?

Des travaux votés non payés influencent directement la négociation du prix de vente. En 2026, avec la multiplication des travaux de rénovation imposés par les nouvelles normes énergétiques, la question se pose dans un nombre croissant de transactions. Un acheteur informé intégrera dans son offre le montant des appels de fonds dont il devra s’acquitter après la signature.

Le calcul s’effectue à partir des appels de fonds prévisionnels communiqués par le syndic dans l’état daté ou le pré-état daté. Si un ravalement de façade voté à 120 000 € doit faire l’objet d’appels postérieurs à la vente et que votre lot représente 6 % des tantièmes, l’acheteur déduira 7 200 € de sa proposition. Ce chiffre peut varier selon les provisions déjà versées par le vendeur en amont.

En pratique, les parties s’accordent souvent sur une décote directe du prix pour solder la question. C’est plus simple que de multiplier les clauses contractuelles sur la répartition des futurs appels. Une bonne estimation des travaux votés permet au vendeur de fixer son prix de départ en intégrant cet impact dès le début de la commercialisation.

Ce qu’il faut retenir pour une vente sereine

Pour vendre un appartement avec des travaux votés non payés sans mauvaise surprise, il faut anticiper. Commencez par rassembler les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale : vous y trouverez la liste complète des travaux votés, les montants décidés et le calendrier des appels de fonds. Cette étape préalable vous évite d’être pris au dépourvu face aux questions de l’acheteur ou du notaire. Si vous avez le moindre doute sur un vote passé, contactez directement le syndic : il est tenu de vous communiquer les procès-verbaux dans un délai raisonnable.

Dans le compromis de vente, insérez systématiquement une clause précisant la répartition des appels de fonds liés aux travaux votés. Si vous préférez assumer l’intégralité des sommes restantes pour simplifier la transaction, intégrez-le dans votre prix dès le départ. Si c’est l’acheteur qui prend en charge ces montants, réduisez le prix en conséquence. L’essentiel reste d’éviter les ambiguïtés qui pourraient bloquer la vente ou mener à des recours après la signature.

Les copropriétés sans syndic professionnel ou sans règlement clairement établi présentent des difficultés particulières pour la répartition des travaux. Si votre bien relève d’un immeuble en indivision ou d’une structure atypique, les règles d’organisation sont différentes — notamment pour des éléments comme la toiture commune sans copropriété, qui suit d’autres règles de répartition que celles du régime classique. Dans ces cas, consulter un notaire spécialisé avant toute mise en vente est la meilleure précaution.

Écrit par Élise Charpentier

Journaliste spécialisée habitat et logement depuis plus de dix ans. Dirige la rédaction d'Immo Trends : enquêtes de quartier, marché immobilier et droits du quotidien.